Позвоните мне
Как выбрать и оценить район
города для покупки жилья,
особенно если вы не местный
Решить, в каком районе поселиться, непросто, тем более когда город знаком совсем издалека — по отзывам из интернета, по рассказам ранее переехавших друзей. И если снять жильё в плохом районе неприятно, но не критично, то при покупке ошибка с локацией может дорого обойтись. Придётся смириться и жить в некомфортных условиях или тратить время на продажу старого жилья и поиск нового, оформление документов. Кроме того, при продаже есть риск потерять в деньгах из-за налогов, мизерного спроса на недвижимость в районе и большого количества других предложений, с которыми можно конкурировать только понижением цены.
Как выбрать район для аренды жилья, мы писали раньше. Здесь собрали дополнительные действия, которые помогут определиться с районом для покупки.
  • avito.ru
    Использованы материалы с сайта
Расставьте приоритеты в списке требований к району
При выборе района для покупки часто приходится идти на компромисс — нас ограничивают бюджет и ассортимент объектов. Поэтому лучше сразу не только определиться с наиболее важными для вас характеристиками района, но и соотнести их с требованиями к самому жилью и расставить в порядке убывания приоритета.
Допустим, требования к району выглядят так: рядом с центром, много зелени, необходимая инфраструктура в шаговой доступности. Требования к жилью: новый дом, просторная квартира улучшенной планировки. Потом оказывается, что ближайшие к центру районы с развитой инфраструктурой застроены преимущественно панельными хрущёвками с малометражными жилыми комнатами, совмещённым санузлом и кухнями по 6 м². Есть точечная новая застройка, но с ценой квадратного метра на порядок выше, чем в старом фонде, поэтому бюджета хватает только на однокомнатную квартиру. За те же деньги можно купить современную двухкомнатную квартиру в новом районе. Но инфраструктура там не до конца сформировалась, да и зелени пока немного, потому что деревья, высаженные застройщиком, не успели подрасти.
Появляются такие варианты:
  • современная квартира рядом с центром, но однокомнатная;
  • двухкомнатная квартира рядом с центром, но тесная, с неудобной планировкой и в старом панельном доме;
  • просторная современная двухкомнатная квартира, но дальше от центра, в районе, где инфраструктура и зелёные зоны появятся через время.
Если заранее решить, что просторная квартира с удобной планировкой важнее, чем сложившаяся инфраструктура и близость к центру, то сделать выбор будет намного легче.
Пример очень упрощенный, потому что требований обычно больше. Часто к ним относят транспортную доступность, парковки, социальные объекты, экологическую составляющую. Соответственно, больше и ситуаций выбора. К тому же в процессе покупки — когда уже приехали в город, начали просмотры объектов — давят сроки, а иногда и окружение. Есть риск попасть под влияние агента или продавца, минутного импульса: подписать предварительное соглашение и внести залог, а потом остыть и передумать. Список приоритетов поможет не растеряться в такой ситуации и принять взвешенное решение.
Подумайте, что вам может понадобиться в районе в будущем
Требования к району должны учитывать ваши планы на ближайшие 3–5 лет и вероятные изменения жизненных обстоятельств. Например, сейчас вы передвигаетесь на общественном транспорте, но собираетесь получить права и купить автомобиль. В этом случае вам будут нужны парковка и удобные выезды. Или давно мечтали о собаке, но владельцы съёмного жилья были против животных. С покупкой своей квартиры появится возможность завести питомца, которому понадобятся места для прогулок и ветеринарное обслуживание.
Если вы намерены через время продать квартиру, включите в список инвестиционную привлекательность района. Ожидаете прибавления в семье — социальную инфраструктуру.

В Краснодаре не во всех районах закрыт вопрос с детскими садами. Есть районы в красной зоне — с перенаселением. Очень многие районы имеют застройку апартаментов, где застройщик свою социальную нагрузку не выполнил, не построил садики. И люди встают в очередь в те садики, которые есть, а на них не рассчитано, поэтому не всегда получается попасть. Со школами чуть проще
Отфильтруйте районы по бюджету
Чтобы не выбирать из всех районов города, посмотрите, в каких районах есть объекты нужного вам типа, цена которых укладывается в бюджет. В городах цены варьируются от районности. Даже если брать город с миллионным населением, то из всех районов, скорее всего, только 3–4 подойдут по соотношению цены и качества объектов.
Рассмотрим на примере покупки квартиры в Краснодаре, ближайшем ко мне городе-миллионере, где я сама присматриваю жильё. Предположим, нужна просторная однокомнатная квартира с удобствами, вторичка, не в аварийном состоянии. Бюджет — до 3,5 млн ₽. Заходим на Авито Недвижимость, задаём верхнюю границу цены — поскольку всегда есть торг, можно посмотреть до 3,7 млн ₽. Выбираем нужное количество комнат, вид объекта. Можно конкретизировать запрос — проставить типы дома и комнат, этажность. Но если бюджет небольшой, стоит указывать только самые существенные характеристики, чтобы не слишком сужать выбор.
Далее изучаем, как распределяются объекты на карте, какого качества квартиры в разных районах.

Красным обведён Западный округ, где мало объектов под бюджет. Оранжевым — Центральный округ, в котором преобладают квартиры в ветхих одно- и двухэтажных, реже пятиэтажных домах. Салатовым — микрорайоны с квартирами преимущественно в старых трех-, пяти- и девятиэтажках. Зелёным — микрорайоны и посёлки в черте города, где много новой застройки
Единичные предложения без видимых недостатков в Западном округе и в других округах неподалёку от центра за ту же сумму, что и на окраинах, вызывают подозрение. Большая вероятность, что это, как говорят риелторы, «объявления общего формата для привлечения покупателя».
Должна насторожить и ситуация, когда где-то продаётся много недвижимости, а цены ниже, чем в других локациях, которые находятся на таком же расстоянии от центра или даже дальше. Возможно, в районе не всё благополучно с инфраструктурой, коммуникациями, дорогами, и люди, которых изначально привлекала дешевизна, теперь пытаются переехать. Ещё один вариант — плотная застройка, перенасыщенность рынка предложениями. Если захочется сменить локацию, быстро продать жильё будет проблематично.

Бывает, строится 20–30 домов на одном «кубике», очерченном определёнными улицами. Застройщик по одной цене продаёт, тот, кто купил ранее, — по другой, ещё кто-то — по третьей. В таком районе, какую бы цену на квартиру вы ни выставили, всегда найдётся тот, кто назначит цену ниже. Из-за высокой конкуренции, возможно, придётся продать дешевле, чем купили
Если смотреть Прикубанский округ Краснодара, то видно много недорогих квартир на участке между улицами Петра Метальникова и Солнечной— в объявлениях указано, что это Музыкальный микрорайон. Забиваем название микрорайона в поисковик и узнаём про плотную застройку и проблемы с инфраструктурой
Какие-то проблемы могут решиться в обозримом будущем, особенно в районах, которые только начали осваиваться застройщиками. На этом этапе можно выписать такие районы, а решать, покупать жильё или нет, уже после поиска информации о запланированных изменениях.
Ещё один момент: даже при большой концентрации предложений стоит проверить средние цены на жильё в микрорайоне по сайтам крупных агентств, группам и каналам по недвижимости. Последние ищутся в социальных сетях и Телеграме по запросу «„название города“ недвижимость» или «„название города“ квартиры». В Краснодаре после мониторинга цен наиболее реалистичными для бюджета до 3,5 млн и подходящими по качеству жилья выглядят предложения ближе к окраинам, например, в посёлках, расположенных в черте города: Российском, Краснодарском, Берёзовом. То есть можно подробно изучать эти населённые пункты.

Не обязательно полностью выплачивать ипотечный кредит, чтобы начать получать вычет по процентам. Заявления на возврат можно подавать в процессе выплаты. Например, если в 2021 году собственник выплатил банку 200 тысяч ₽ процентов, то в 2022 году имеет право на 26 тысяч ₽ по вычету.

Право на вычет по процентам сохраняется, даже если ипотеку рефинансировали, то есть перевели в другой банк под более низкую процентную ставку. Главное, чтобы при рефинансировании банк чётко указал назначение нового кредита: «рефинансирование первоначальной задолженности по ипотечному кредиту на покупку жилой недвижимости». Это важно, потому что, если ипотеку рефинансировали за счёт обычного потребительского кредита, налоговая инспекция откажет в вычете.

❗Обычно суммы вычетов за покупку квартиры и проценты банку больше, чем НДФЛ одного человека за несколько лет. Поэтому люди сначала постепенно получают один вычет, а потом оформляют документы на другой.
Какие документы нужны для получения вычета
Вот список основных документов:

Договор купли-продажи, а если квартиру покупали в новостройке — договор долевого участия и акт приёма-передачи. Если договор купли-продажи не сохранился, нужно обратиться за копией в Росреестр напрямую или через МФЦ. Подать документы на вычет за квартиру в строящемся доме можно только после того, как получите акт приёма-передачи и оформите право собственности.

Договор с банком или работодателем о предоставлении целевого кредита или займа. Если такой документ потерялся, запросите копию в банке или у работодателя — в зависимости от того, кто из них кредитор.

Выписка из ЕГРН. Этот документ подтверждает право собственности на квартиру. Получите его в Росреестре напрямую, через МФЦ или онлайн — на сайте Росреестра или Госуслуг.

Документы, подтверждающие расходы. Это платёжные поручения из банка, чеки, квитанции, расписки от продавца. Расписка от продавца обычно составляется в одном экземпляре, а банки обязаны хранить платёжные документы только 5 лет. Я сталкивалась с ситуациями, когда удавалось восстановить документы через 7 лет — с помощью обращения в архив банка. В тех случаях банки шли навстречу клиентам, но они не обязаны этого делать, поэтому платежные документы лучше не терять.

Справка 2-НДФЛ. Получите её у работодателя, через портал Госуслуг или сайт налоговой.

Декларация по форме 3-НДФЛ. Заполните её самостоятельно на сайте налоговой или воспользуйтесь сервисами, которые помогают оформить вычет.

Это не исчерпывающий перечень документов. В некоторых случаях требуются и другие. Например, когда супруги решают разделить между собой сумму вычета, им нужно заявление об этом и свидетельство о браке. Если решите воспользоваться платными сервисами для возврата налога, не собирайте документы заранее. Сотрудники такой компании расскажут, что именно нужно в вашей ситуации.
Как подать документы
Налоговый вычет можно получить через работодателя или через налоговую инспекцию. Во втором случае есть стандартный порядок и упрощённый.

Через работодателя. Такой вариант подойдёт тем, кто хочет получать вычет небольшими частями — как прибавку к зарплате. Для этого нужно подать в налоговую все документы из списка выше, кроме декларации 3-НДФЛ. Инспекция рассмотрит заявление и выдаст специальное уведомление для работодателя. После этого зайдите в бухгалтерию у себя на работе и напишите заявление — образец дадут там же. Работодатель будет платить НДФЛ вам, а не государству, пока сумма выплат не достигнет той, что согласовала налоговая.

Этот способ неудобен тем, что за уведомлением от налоговой придётся обращаться каждый год.
Зарплата сотрудника — 35 тысяч ₽. После вычета НДФЛ он получает на руки 30 450 ₽. Если сотрудник решит получать вычет через работодателя, то каждый месяц ему будет приходить 35 тысяч ₽. Чтобы получить максимальную выплату в 650 тысяч ₽, потребуется почти 12 лет.
Через налоговую инспекцию в стандартном порядке. Этот способ подходит тем, кто хочет один раз обратиться в налоговую и получать вычет одним крупным платежом раз в году. В таком случае нужно дождаться окончания календарного года, в котором вы купили квартиру или платили за ипотеку, заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать её в инспекцию с остальными документами — лично или онлайн.

Декларацию реально заполнить самостоятельно, но, по моему опыту, люди часто допускают ошибки. Например, путаются в формулировках расчётного листа и вносят не те данные. К нам часто обращаются и те, кто потерял платёжные документы и не знает, как их восстановить, или не готов тратить на это время.

Документы нужно подавать в налоговую инспекцию по месту вашей регистрации или онлайн — через личный кабинет налогоплательщика на сайте налоговой. Во втором случае потребуется электронная подпись — налоговая выдаёт её в течение нескольких дней.
Зарплата сотрудника — 35 тысяч ₽. Каждый месяц работодатель вычитает из неё 4 550 ₽ НДФЛ и перечисляет государству. За год в бюджет поступает 54 600 ₽. Если налоговая подтвердит 650 тысяч ₽ выплаты, при той же зарплате сотрудник каждый год будет получать 54 600 ₽ от государства.

Чтобы получить 650 тысяч ₽, потребуется почти 12 лет — так же, как и при получении выплат через работодателя. Разница в том, что через налоговую выплата приходит раз в году одной суммой, а не частями ежемесячно.

Через налоговую инспекцию в упрощённом порядке. От стандартного порядка этот способ отличается тем, что не потребуется заполнять декларацию и прикладывать другие документы. Достаточно подать заявление через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, а налоговая самостоятельно запросит данные в Росреестре и банке.

Упрощённый порядок появился недавно и работает не всегда. Пока не все банки предоставляют данные своих клиентов. Если налоговая не получает нужные документы из банка или Росреестра, то не всегда запрашивает их у заявителя. Иногда инспекции сразу отказывают в вычете. Возможно, в будущем процедуру усовершенствуют, но сейчас я не рекомендую этот способ.

Выплата от налоговой придёт спустя 4 месяца
Налоговая проверяет документы 3 месяца, месяц закладывайте на перевод денег и ещё 10 дней — на банковскую обработку платежа. То есть максимум придётся ждать чуть больше 4 месяцев. Деньги могут прийти раньше, но торопиться налоговая не обязана.
Главное о налоговом вычете за ипотечное жильё
⏩ На налоговый вычет по ипотеке имеют право официально работающие граждане, которые платят государству НДФЛ по ставке 13%, и индивидуальные предприниматели на общем режиме налогообложения.

⏩ Максимальная сумма выплаты — 650 тысяч ₽: до 260 тысяч ₽ за покупку квартиры и до 390 тысяч ₽ за уплаченные банку проценты. Если недвижимость куплена в браке, на такую сумму имеет право каждый из супругов.

⏩ Максимальная выплата за год равна сумме НДФЛ, которую вы заплатили в том же году. Если налоговая одобрила вам бóльшую сумму, вы имеете право получать эти деньги в течение нескольких лет.

⏩ Получить деньги можно через работодателя — как 13%-ю прибавку к зарплате. Если вам удобнее получить сразу всю сумму за год, обратитесь в налоговую.
Больше статей
Узнать стоимость
КВАРТИРА В КРАСНОДАРЕ
  • Ипотека от 2.7%
  • Без первоначального взноса
  • Срок кредитования до 30 лет