Позвоните мне
Налоговый вычет по ипотеке:
как его получить
Если вы платите 13% налога на доходы физлиц, то при покупке квартиры имеете право получить от государства налоговый вычет — вернуть до 260 тысяч ₽. При оформлении ипотеки вы дополнительно можете претендовать на вычет по процентам для банка — это ещё до 390 тысяч ₽. То есть при покупке квартиры в ипотеку можно вернуть до 650 тысяч ₽. А если квартира куплена в браке, вычет может получить каждый из супругов.
В статье рассказываю, как правильно рассчитать сумму возврата, какие собрать документы и куда обращаться за деньгами.
Содержание
Что такое налоговый вычет по ипотечной квартире
Работающие по трудовому или гражданско-правовому договору люди и ИП на общем режиме налогообложения платят государству налог на доходы физлиц (НДФЛ) — 13% от дохода. ИП перечисляют НДФЛ в бюджет самостоятельно, а за тех, кто работает по договору, это делает работодатель или контрагент-юрлицо.
Когда налогоплательщик тратит деньги на покупку недвижимости, то может вернуть себе часть уплаченного НДФЛ. При покупке жилья в ипотеку действует право на два вычета: за покупку квартиры и за уплаченные банку проценты. Каждый человек может раз в жизни реализовать право на такие льготы и вернуть максимум 650 тысяч ₽: до 260 тысяч ₽ за покупку и до 390 тысяч ₽ за проценты.
У налогового вычета нет срока давности: даже если вы купили квартиру в ипотеку 5, 10 или 15 лет назад, право на вычет сохраняется на всю жизнь. Вы можете запустить процедуру возврата НДФЛ в любой момент после получения права собственности.
Возврат налога за год не может быть больше суммы НДФЛ, которую человек заплатил в течение этого года, и получить его можно только в начале следующего года. Например, при ежемесячной зарплате 50 тысяч ₽ за год человек заплатит 78 тысяч ₽ НДФЛ — это максимальная для него сумма выплаты по налоговому вычету за год. То есть вернуть полагающиеся 260 тысяч ₽ он сможет за четыре года.
Сразу получится вернуть НДФЛ только за последние три года. Остальное можно будет добрать в течение следующих лет. То есть если человек из предыдущего примера купил квартиру в 2017 году, то в 2022 году он сможет сразу подать заявление на возврат налога за 2021, 2020 и 2019 годы. Чтобы забрать остальное, ему нужно будет в 2023 году подать заявление на вычет за 2022 год. Сразу забрать всю сумму за четыре года не получится.
Когда можно претендовать на налоговый вычет за ипотечную квартиру
Чтобы получить налоговый вычет, нужно одновременно выполнить три условия:
✅ квартира находится в России;
✅ вы заплатили за квартиру, а не получили её по наследству или в подарок;
✅ вы платите НДФЛ по ставке 13% и являетесь налоговым резидентом, то есть живёте в стране не меньше 183 дней в году, гражданство не имеет значения.
На выплаты нельзя претендовать, если вы:
❌ уже получали налоговый вычет и исчерпали лимит по сумме выплат;
❌ купили апартаменты — вычет полагается только за жильё, а апартаменты по закону считаются нежилыми помещениями;
❌ купили недвижимость у близких людей: супруга, ребёнка, родителей, родных брата или сестры, опекуна, попечителя или подопечного;
❌ самозанятый, то есть платите налог на профессиональный доход;
❌ индивидуальный предприниматель, который платит налоги по одному из специальных налоговых режимов, например по упрощённой или патентной системе.
При расчёте выплат не учитываются деньги, которые внесло государство или работодатель, например материнский капитал или субсидия. Вычет дают только на ту сумму, которую человек заплатил самостоятельно.
Как определить сумму выплаты
Вычеты за покупку квартиру и за выплаченные банку проценты рассчитываются по-разному.
Вычет за покупку квартиры. Если жильё стоит не больше 2 млн ₽, выплата от государства рассчитывается по формуле:
Сумма возврата = Стоимость квартиры × 0,13

Например, при стоимости квартиры 1,5 млн ₽ собственнику вернётся 195 тысяч ₽.

Если квартира стоит дороже 2 млн ₽, государство выплатит 13% от 2 млн ₽, то есть 260 тысяч ₽.
При покупке жилья в браке на вычет имеют право оба супруга, поэтому максимальная стоимость квартиры и размер выплат на семью удваиваются — до 4 млн ₽ и 520 тысяч ₽ соответственно.
Если супруги купили квартиру в 2014 году или позже, они сами решают, как распределить между собой вычет. Долевая собственность или совместная — значения не имеет. То же самое касается квартир, купленных до 2014 года в совместную собственность. Если же семья купила квартиру в долевую собственность до 2014 года, то вычет распределяется пропорционально долям — изменить распределение нельзя.
Право получить вычет за жильё в размере 260 тысяч ₽ сохраняется у человека на всю жизнь. Если сумма вычета за одну квартиру оказалась меньше, можно получить остаток при покупке следующего жилья.
Купленная в 2020 году в браке квартира стоит 3,5 млн ₽. Получить вычет могут оба супруга. Они сами решают, как распределить его между собой. Например, они могут поступить так:
Вариант 1. Муж получит 260 тысяч ₽ от 2 млн ₽, а жена — 195 тысяч ₽ от остатка — 1,5 млн ₽. Если семья позже купит дачу за 1 млн ₽, супруга получит неизрасходованный лимит в 65 тысяч ₽.
Вариант 2. Супруги могут вернуть 13% от квартиры — это 455 тысяч ₽. Если они решат разделить эту сумму поровну, то оба получат по 227,5 тысяч ₽ и у обоих останется неизрасходованный лимит в 32,5 тысячи ₽.
Вычет по процентам. Компенсация части выплаченных банку процентов рассчитывается по формуле:
Сумма возврата = Сумма выплаченных банку процентов × 0,13
Как и стоимость квартиры, максимальная сумма процентов для определения вычета ограничена и составляет 3 млн ₽. Если вы потратили больше, государство вернёт 13% от 3 млн ₽, то есть 390 тысяч ₽.
❗ До 2014 года не было лимита в 3 млн ₽, поэтому те, кто оформил квартиру раньше, могут вернуть 13% от всей суммы процентов. То есть если вы, например, в 2013 году заплатили банку 4 млн ₽ процентов, то можно вернуть 520 тысяч ₽, если 5 млн ₽ процентов — 650 тысяч ₽. Это касается только процентов, лимит по стоимости квартиры был и до 2014 года.
При покупке жилья в браке вычет по процентам могут получить оба супруга, максимум — 780 тысяч ₽. Но, в отличие от вычета за квартиру, остаток вычета по процентам не переносится на следующие объекты. Поэтому, когда ипотека погашается досрочно или переплата по процентам не намного больше 3 млн ₽, вычетом стоит воспользоваться только одному из супругов. Тогда второй сможет реализовать своё право на вычет при покупке другого жилья.
Супруги выплатили банку 3,5 млн ₽ процентов. Жена получает максимальный возврат — 390 тысяч ₽ от 3 млн ₽. Муж может либо вернуть 13% с оставшихся 500 тысяч ₽ — это всего 65 тысяч ₽, либо сохранить право на 390 тысяч ₽ и реализовать его при покупке другого жилья в ипотеку.
Сумма вычета рассчитывается с первого ипотечного платежа. Если на момент покупки дом ещё строился, вы сможете заявить о вычете после получения права собственности и вернуть налог сразу за три последних года — начиная с того года, когда оформили квартиру в собственность. Учитываются все проценты, а не только сумма за последние три года.
Например, в середине 2017 года вы оформили ипотеку на квартиру в строящемся доме. За 2017 год вы заплатили банку 200 тысяч ₽ процентов, за 2018-й, 2019-й, 2020-й, 2021-й — по 400 тысяч ₽. Всего за 4,5 года получилось 1,8 млн ₽, из которых 13%, то есть 234 тысячи ₽, можно вернуть в качестве вычета по процентам.

Дом достроили и сдали в 2021 году. Право заявить на вычет возникает у вас в 2022 году. Если предыдущие три года вы получали зарплату 100 тысяч ₽ с учётом НДФЛ, значит, каждый год вы отчисляли по 156 тысяч ₽ НДФЛ. Чтобы в 2022 году разово получить возврат налога в сумме 234 тысячи ₽, вам достаточно подать две декларации — за 2021 и 2020 годы. Оставшиеся 166 тысяч ₽ (390 тысяч ₽ — 234 тысячи ₽) вы сможете получить в следующие периоды, если продолжите платить ипотеку.

Не обязательно полностью выплачивать ипотечный кредит, чтобы начать получать вычет по процентам. Заявления на возврат можно подавать в процессе выплаты. Например, если в 2021 году собственник выплатил банку 200 тысяч ₽ процентов, то в 2022 году имеет право на 26 тысяч ₽ по вычету.

Право на вычет по процентам сохраняется, даже если ипотеку рефинансировали, то есть перевели в другой банк под более низкую процентную ставку. Главное, чтобы при рефинансировании банк чётко указал назначение нового кредита: «рефинансирование первоначальной задолженности по ипотечному кредиту на покупку жилой недвижимости». Это важно, потому что, если ипотеку рефинансировали за счёт обычного потребительского кредита, налоговая инспекция откажет в вычете.

❗Обычно суммы вычетов за покупку квартиры и проценты банку больше, чем НДФЛ одного человека за несколько лет. Поэтому люди сначала постепенно получают один вычет, а потом оформляют документы на другой.
Какие документы нужны для получения вычета
Вот список основных документов:

Договор купли-продажи, а если квартиру покупали в новостройке — договор долевого участия и акт приёма-передачи. Если договор купли-продажи не сохранился, нужно обратиться за копией в Росреестр напрямую или через МФЦ. Подать документы на вычет за квартиру в строящемся доме можно только после того, как получите акт приёма-передачи и оформите право собственности.

Договор с банком или работодателем о предоставлении целевого кредита или займа. Если такой документ потерялся, запросите копию в банке или у работодателя — в зависимости от того, кто из них кредитор.

Выписка из ЕГРН. Этот документ подтверждает право собственности на квартиру. Получите его в Росреестре напрямую, через МФЦ или онлайн — на сайте Росреестра или Госуслуг.

Документы, подтверждающие расходы. Это платёжные поручения из банка, чеки, квитанции, расписки от продавца. Расписка от продавца обычно составляется в одном экземпляре, а банки обязаны хранить платёжные документы только 5 лет. Я сталкивалась с ситуациями, когда удавалось восстановить документы через 7 лет — с помощью обращения в архив банка. В тех случаях банки шли навстречу клиентам, но они не обязаны этого делать, поэтому платежные документы лучше не терять.

Справка 2-НДФЛ. Получите её у работодателя, через портал Госуслуг или сайт налоговой.

Декларация по форме 3-НДФЛ. Заполните её самостоятельно на сайте налоговой или воспользуйтесь сервисами, которые помогают оформить вычет.

Это не исчерпывающий перечень документов. В некоторых случаях требуются и другие. Например, когда супруги решают разделить между собой сумму вычета, им нужно заявление об этом и свидетельство о браке. Если решите воспользоваться платными сервисами для возврата налога, не собирайте документы заранее. Сотрудники такой компании расскажут, что именно нужно в вашей ситуации.
Как подать документы
Налоговый вычет можно получить через работодателя или через налоговую инспекцию. Во втором случае есть стандартный порядок и упрощённый.

Через работодателя. Такой вариант подойдёт тем, кто хочет получать вычет небольшими частями — как прибавку к зарплате. Для этого нужно подать в налоговую все документы из списка выше, кроме декларации 3-НДФЛ. Инспекция рассмотрит заявление и выдаст специальное уведомление для работодателя. После этого зайдите в бухгалтерию у себя на работе и напишите заявление — образец дадут там же. Работодатель будет платить НДФЛ вам, а не государству, пока сумма выплат не достигнет той, что согласовала налоговая.

Этот способ неудобен тем, что за уведомлением от налоговой придётся обращаться каждый год.
Зарплата сотрудника — 35 тысяч ₽. После вычета НДФЛ он получает на руки 30 450 ₽. Если сотрудник решит получать вычет через работодателя, то каждый месяц ему будет приходить 35 тысяч ₽. Чтобы получить максимальную выплату в 650 тысяч ₽, потребуется почти 12 лет.
Через налоговую инспекцию в стандартном порядке. Этот способ подходит тем, кто хочет один раз обратиться в налоговую и получать вычет одним крупным платежом раз в году. В таком случае нужно дождаться окончания календарного года, в котором вы купили квартиру или платили за ипотеку, заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать её в инспекцию с остальными документами — лично или онлайн.

Декларацию реально заполнить самостоятельно, но, по моему опыту, люди часто допускают ошибки. Например, путаются в формулировках расчётного листа и вносят не те данные. К нам часто обращаются и те, кто потерял платёжные документы и не знает, как их восстановить, или не готов тратить на это время.

Документы нужно подавать в налоговую инспекцию по месту вашей регистрации или онлайн — через личный кабинет налогоплательщика на сайте налоговой. Во втором случае потребуется электронная подпись — налоговая выдаёт её в течение нескольких дней.
Зарплата сотрудника — 35 тысяч ₽. Каждый месяц работодатель вычитает из неё 4 550 ₽ НДФЛ и перечисляет государству. За год в бюджет поступает 54 600 ₽. Если налоговая подтвердит 650 тысяч ₽ выплаты, при той же зарплате сотрудник каждый год будет получать 54 600 ₽ от государства.

Чтобы получить 650 тысяч ₽, потребуется почти 12 лет — так же, как и при получении выплат через работодателя. Разница в том, что через налоговую выплата приходит раз в году одной суммой, а не частями ежемесячно.

Через налоговую инспекцию в упрощённом порядке. От стандартного порядка этот способ отличается тем, что не потребуется заполнять декларацию и прикладывать другие документы. Достаточно подать заявление через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, а налоговая самостоятельно запросит данные в Росреестре и банке.

Упрощённый порядок появился недавно и работает не всегда. Пока не все банки предоставляют данные своих клиентов. Если налоговая не получает нужные документы из банка или Росреестра, то не всегда запрашивает их у заявителя. Иногда инспекции сразу отказывают в вычете. Возможно, в будущем процедуру усовершенствуют, но сейчас я не рекомендую этот способ.

Выплата от налоговой придёт спустя 4 месяца
Налоговая проверяет документы 3 месяца, месяц закладывайте на перевод денег и ещё 10 дней — на банковскую обработку платежа. То есть максимум придётся ждать чуть больше 4 месяцев. Деньги могут прийти раньше, но торопиться налоговая не обязана.
Главное о налоговом вычете за ипотечное жильё
⏩ На налоговый вычет по ипотеке имеют право официально работающие граждане, которые платят государству НДФЛ по ставке 13%, и индивидуальные предприниматели на общем режиме налогообложения.

⏩ Максимальная сумма выплаты — 650 тысяч ₽: до 260 тысяч ₽ за покупку квартиры и до 390 тысяч ₽ за уплаченные банку проценты. Если недвижимость куплена в браке, на такую сумму имеет право каждый из супругов.

⏩ Максимальная выплата за год равна сумме НДФЛ, которую вы заплатили в том же году. Если налоговая одобрила вам бóльшую сумму, вы имеете право получать эти деньги в течение нескольких лет.

⏩ Получить деньги можно через работодателя — как 13%-ю прибавку к зарплате. Если вам удобнее получить сразу всю сумму за год, обратитесь в налоговую.
Больше статей
Узнать стоимость
КВАРТИРА В КРАСНОДАРЕ
  • Ипотека от 2.7%
  • Без первоначального взноса
  • Срок кредитования до 30 лет