•  
Позвоните мне
Вторичка или новостройка:
как выбрать между ними
Одним людям больше подходит вторичка, другим — новостройка. Всё зависит от жизненных обстоятельств и целей, для которых покупают жильё. В статье я расскажу об основных плюсах и минусах первичек и вторичек и постараюсь объяснить, на что обратить внимание при выборе между ними.
Содержание
Чем вторичка отличается от новостройки
Новостройка, или первичка ― это квартира, у которой нет собственника и регистрации в Росреестре. Её может продавать:
  • застройщик — по договору о долевом участии в строительстве;
  • тот, кто оформил договор долевого участия с застройщиком (ДДУ) — по договору уступки.
Квартиру на первичном рынке можно купить на этапе строительства или когда дом уже сдан.

Вторичка — это жильё, у которого есть собственник: человек, компания, муниципалитет или государство.
В новом доме на одной лестничной клетке может быть две одинаковые квартиры, но одну продаёт застройщик, и она будет считаться новостройкой. А вторая от собственника — это уже вторичка.
Как мы в агентстве подбираем клиенту квартиру
Сначала мы узнаём, в каком районе он хочет жить и почему именно там. Дальше обсуждаем, что покупателю важно в квартире — от количества комнат до вида из окна. Обращаем внимание и на стиль жизни: сколько человек в семье, как они любят проводить свободное время дома, как добираются на работу, учёбу и в детский сад. Затем узнаём, планирует ли клиент брать ипотеку. И только после этого можем сказать, стоит ли брать новостройку или всё-таки рассмотреть вторичку.
Нельзя однозначно сказать, что вторичка лучше новостройки или наоборот. Всё зависит от ваших жизненных обстоятельств и целей. Подумайте, какие характеристики квартиры, дома и района важны прямо сейчас, а какие могут пригодиться в будущем. А после оцените, что из этого лучше обеспечит вторичка, а что — новостройка.
При выборе советую оценить:
  • стоимость жилья,
  • инвестиционную привлекательность,
  • юридические риски,
  • локацию и инфраструктуру,
  • ремонт,
  • планировку.
Чтобы сравнение было максимально объективным, выбирайте схожие новостройку и вторичку. Обе квартиры должны находиться в одном или похожих районах и домах, несущественно отличаться по площади. Рассмотрим подробнее каждый критерий.
Стоимость жилья: выгоднее купить первичку на этапе строительства без ипотеки
Возможность сэкономить при покупке квартиры зависит от того, собираетесь ли вы оформлять ипотеку.

Без ипотеки — дешевле купить первичку на этапе строительства или вторичку. Первички на этапе котлована стоят дешевле не только готовых новостроек, но и похожих вторичек. Выгода уменьшится, если до сдачи дома вы будете снимать жильё. Поэтому если вы сравниваете цены на недостроенную квартиру, готовую первичку и вторичку, то к стоимости недостроенной квартиры стоит добавить аренду.

Например, вы покупаете квартиру по договору долевого участия за 5 000 000 ₽. Застройщик обещает сдать дом через 3 года. Всё это время вы планируете снимать квартиру за 35 000 ₽ в месяц. На это уйдёт ещё 1 260 000 ₽. Значит, если вы прямо сейчас купите готовую квартиру за 6 260 000 ₽, то не переплатите.

Если же у вас есть нужная сумма на готовую квартиру, но вы хотите сэкономить, присмотритесь к вторичкам в не самых новых домах. Раньше вторичные квартиры стоили дороже новостроек, но за последние пару лет ситуация изменилась. Теперь в большинстве случаев цена на новостройки выше. Вторичка может стоить дороже, только если находится в новом доме.

В ипотеку — выгоднее взять новостройку. Здесь выгода зависит от того, на какое жильё распространяются программы с господдержкой. В сентябре 2022 года действует несколько таких программ для новостроек, а некоторые застройщики дают своим клиентам дополнительную скидку на ипотеку. На вторичку большинство программ господдержки не распространяется.

Чтобы максимально сэкономить, покупайте в ипотеку первичку на этапе строительства. Как и в случае без ипотеки, если планируете снимать жильё, закладывайте в цену такой новостройки траты на аренду. Возможно, окажется, что за ту же сумму вы сможете купить вторичку или готовую первичку.
Инвестиционная привлекательность: выше у первички на этапе строительства
Инвестиции в недвижимость ― популярный способ сохранить деньги или увеличить сбережения. На недвижимость всегда есть спрос, но не каждый объект будет приносить инвестору прибыль.

Первичка на этапе строительства — для перепродажи. Если вы хотите заработать на перепродаже квартиры, покупайте недостроенную первичку. Когда через 2–3 года застройщик сдаст дом, такая же готовая квартира будет стоить на 15–30% дороже. Скорее всего, параллельно с этим будет расти стоимость всех первичек — и готовых, и недостроенных. Точный рост предсказать сложно, он зависит от ситуации на рынке недвижимости и экономики в целом.

Например, апрелю-2022 за год новостройки подорожали на 34%. То есть те, кто оформил договор долевого участия в начале 2021-го, через год могли продать такую квартиру как минимум на 40% дороже. Это хорошая прибыль.

Готовая новостройка — для сдачи в аренду. Если вы планируете заработать на сдаче квартиры в аренду, новостройка также подойдёт больше. Как правило, это ликвидные объекты ― дом будет считаться новым даже через 10 лет. Такую квартиру можно сдавать дороже, чем в старых домах.

Вторичка — для защиты от инфляции и инвестиционных рисков. Вторичка не принесёт большого дохода от перепродажи или аренды. По сравнению с новостройками её стоимость растёт не так быстро: на 7–10% за те же 2–3 года, а аренда стоит дешевле и может окупиться только через 20 лет. Зато вторичку можно использовать, чтобы защитить деньги от инфляции или когда вы хотите избежать инвестиционных рисков — если застройщик скорректирует первоначальные планы и новый район будет выглядеть не так, как предполагалось.

Например, в микрорайоне планировалось четыре очереди домов — по пять девятиэтажек в каждом, два детских сада, школа и торговый центр. Из-за нестабильного курса рубля стоимость стройматериалов выросла, тогда застройщик решил построить только две очереди домов, а от торгового центра и вовсе отказался. В результате привлекательность района снизилась и инвесторы получат меньше прибыли, чем планировали. Поэтому если вас смущают инвестиционные риски новостроек, то поищите привлекательные варианты среди вторичного жилья.
Юридические риски: ниже у готовой новостройки
Квартира ― дорогая покупка, на которую часто уходят все сбережения. Покупка и вторички, и новостройки не исключает юридических рисков. Поэтому лучше оценить их до сделки и принять меры, чтобы обезопасить себя.

Первичка на этапе строительства — риск нарушения сроков сдачи. У первички на этапе котлована основной юридический риск в том, что застройщик не сдаст дом вовремя. Чтобы избежать этого, проверьте девелопера через сервис «Дом.РФ». Если застройщик часто нарушает сроки сдачи, лучше подыскать другого.

⚡ Проверить застройщика бесплатно

Готовая новостройка — самый безопасный объект. Если новостройка уже готова, вам не придётся беспокоиться о сроках сдачи дома. Кроме того, у квартиры ещё не было владельцев, поэтому вы не столкнётесь с незаконной перепланировкой или внезапно появившимся наследником, который решил оспорить сделку.

Вторичка — риск появления наследников. У квартиры могло смениться несколько собственников. Не всегда их родственники согласны с продажей жилья. Поэтому, чтобы сделка прошла безопасно и в будущем не возникло судебных споров, важно тщательно проверять вторичку с юристом.
Локация и инфраструктура: лучше у вторички
Кроме стоимости квадратного метра есть другие параметры, которые могут повлиять на выбор квартиры. Один из них ― расположение будущего жилья. Важно заранее оценить, насколько вам важен комфорт: готовы ли вы тратить лишний час на дорогу до работы или платить няне, потому что придётся дольше ждать место в детском саду.

Первичка — придётся временно терпеть неудобства. Первички часто строят на окраине города, а значит, придётся дольше добираться до работы или учёбы — и, скорее всего, не обойтись без личного автомобиля. В новых микрорайонах вся необходимая инфраструктура обычно появляется спустя несколько лет, поэтому временно приходится приспосабливаться к жизни без крупных магазинов, школ, детских садов и остановок общественного транспорта.

Вторичка — сразу есть всё необходимое для жизни. Как правило, вторичка расположена в обжитом районе. Основная инфраструктура здесь в шаговой доступности. Детский сад во дворе, поликлиника через дорогу, несколько магазинов разного формата, поэтому можно отказаться от машины — чтобы перемещаться внутри района она не нужна.
Ремонт: меньше беспокоит покупателей вторичек
Ремонт ― это дополнительные затраты к стоимости жилья. В некоторых случаях прежде чем переехать, придётся выложить за ремонт квартиры почти столько же, сколько вы за неё заплатили. Поэтому эти расходы обязательно нужно учесть во время выбора подходящего объекта.

Первичка — если вы готовы к ремонту. Такие квартиры нередко продаются с черновой отделкой — покупателям приходится устанавливать розетки, выравнивать стены и класть плитку. А поскольку соседи тоже делают ремонт, первые пару лет в новостройках всегда шумят перфораторы. Вероятность затяжного ремонта за стеной здесь намного выше, чем во вторичке.

Вторичка — если хотите обойтись без ремонта. Если вы не хотите делать ремонт, присмотритесь ко вторичкам. Большинство из них продаются с подходящим для жизни ремонтом, даже обои не всегда нужно обновлять. Но в такой квартире могут оказаться старые трубы и электрика — иногда их приходится менять, чтобы не было потопа и пожара. Поэтому при покупке вторички в доме, которому несколько десятков лет, проверьте изношенность коммуникаций. Если же внешний вид квартиры вас устраивает и коммуникации в порядке, можно будет несколько лет не думать о ремонте.
Планировка с проходной комнатой
Большая площадь квартиры не гарантия того, что она будет удобной. Евротрёшка с кухней-гостиной и двумя спальнями и типовая двушка могут быть равными по площади. Поэтому важно заранее подумать о планировке.

Первичка — если хотите необычную планировку. В новостройках чаще встречаются нестандартные планировки. Легко найти евроформат, где под гостиную и кухню отводится одна большая комната, и свободные планировки с минимумом стен. В новых квартирах часто предусмотрены дополнительные санузлы, а лоджии сразу остеклены.

Вторичка — если вас устраивает типовая квартира. У вторичек чаще всего типовые планировки, которые не всегда можно кардинально переделать. Перепланировку нужно долго согласовывать и у неё много ограничений. Если переставить стены в квартире самовольно, можно не только заплатить штраф, но и за свой счёт возвращать помещению первоначальный вид.
⭐ Распашонка или евродвушка: как выбрать планировку квартиры
Коротко о выборе между вторичкой и новостройкой
Главное отличие новостройки от вторички в том, что у первой нет собственника и регистрации в Росреестре, а у второй — есть. В новом доме на одной лестничной клетке могут быть две одинаковые квартиры, одна из которых — новостройка, а другая — вторичка.

С точки зрения цены самый выгодный вариант — первичка на этапе строительства. Если не планируете брать ипотеку и хотите сразу переехать, присмотритесь к вторичкам в не самых новых домах. Такое жильё, скорее всего, будет стоить дешевле готовой первички.

Инвестировать лучше в первичку на этапе строительства. Когда дом достроят, такая квартира подорожает на 15–30%. Если планируете сдавать квартиру в аренду, выбирайте новостройку ― её можно будет сдать дороже. Если не готовы к инвестиционным рискам, присмотритесь к вторичке ― такая покупка не принесёт большой прибыли, но поможет защитить деньги от инфляции.

Самая безопасная покупка — готовая новостройка. Здесь нет риска, что застройщик не сдаст дом вовремя, как при покупке на этапе котлована, и не может быть наследников или незаконной перепланировки, как у вторички.

Жильё по принципу «заезжай и живи» — вторичка. В квартиру можно переехать сразу после сделки, а вокруг обычно развитая инфраструктура. Не придётся вставать раньше, чтобы добраться до работы или учёбы с окраины, или ездить за хлебом на машине, пока рядом с новостройкой не появятся магазины.

Не хотите делать ремонт — выбирайте вторичку. Можно выбрать квартиру с хорошей отделкой и не вспоминать о ремонте несколько лет. Новостройки часто продаются с черновой отделкой, поэтому шум от ремонта придётся терпеть не один год.

Хотите квартиру по собственному проекту ― берите новостройку. Поменять местами гостиную и спальню во вторичке с типовой планировкой дорого, хлопотно, а часто и вовсе невозможно. А на первичном рынке легко найти квартиру со свободной планировкой и поставить перегородки по своему вкусу.
Больше статей
Узнать стоимость
КВАРТИРА В КРАСНОДАРЕ
  • Ипотека от 2.7%
  • Без первоначального взноса
  • Срок кредитования до 30 лет